Raport: mniejsza liczba oddanych mieszkań niż przed rokiem; sytuacja na rynku stabilna

Firmy deweloperskie i indywidualni inwestorzy rozpoczęli mniejszą liczbę budów mieszkań niż przed rokiem, ale wobec wyników z lat 2020-2023 napawa to optymizmem - wskazali autorzy raportu Otodom. Zwrócili uwagę na wzrost aktywności w budownictwie społecznym.

Z najnowszych danych GUS wynika, że liczba mieszkań i domów oddanych do użytku w Polsce w lutym była niższa zarówno w porównaniu do poprzedniego miesiąca, jak i wyników sprzed roku. W lutym wszystkie grupy inwestorów oddały łącznie 14,9 tys. lokali, czyli o 4 proc. mniej niż w styczniu i o prawie 8 proc. w ujęciu rocznym. Z tej puli 8,9 tys. mieszkań oddali deweloperzy, co oznacza spadek o 5 proc. wobec stycznia i o 10 proc. w porównaniu z lutym ubiegłego roku.

W ocenie ekspertów Otodom, mimo kilkuprocentowego spadku miesiąc do miesiąca, wynik z lutego nie odbiega istotnie od tych uzyskiwanych przez firmy deweloperskie w poprzednich latach. Natomiast spadek w porównaniu do lutego sprzed roku jest naturalną konsekwencją bardzo niskiej liczby rozpoczętych budów dwa lata temu.

"Nie można obiektywnie analizować i oceniać tegorocznych danych GUS prezentujących liczbę mieszkań oddawanych przez firmy deweloperskie, nie mając przed oczami liczby budów rozpoczynanych przez te podmioty w pierwszej połowie 2023 roku. Warto pamiętać, że zgromadzona przez deweloperów w 2022 roku w efekcie nowych rozwiązań legislacyjnych duża liczba pozwoleń w połączeniu z osłabieniem sprzedaży wynikającym ze skokowego wzrostu kosztów kredytu hipotecznych zaowocowały w pierwszej połowie 2023 roku spowolnieniem w budownictwie mieszkaniowym" - wskazali autorzy raportu.

Bieg górski, śląska biesiada i Michał Szczygieł na scenie Zmarł ks. dr Julian Zbigniew Kapłon

Zwrócili przy tym uwagę, że deweloperzy uzyskali w tym okresie niewiele pozwoleń i rozpoczęli rekordowo mało nowych budów. Ich liczba spadła z 12 tys. miesięcznie w latach 2021-2022 do 8 tys. w I połowie 2023 r. Następstwa tego wstrzymania sprzed dwóch lat - ich zdaniem - będziemy obserwować w I połowie tego roku, kiedy liczba oddawanych miesięcznie mieszkań będzie odpowiednio niższa.

Według przytoczonych w raporcie danych GUS firmy deweloperskie odpowiadają za 60 proc. wszystkich oddanych w lutym do użytku lokali mieszkalnych. W sytuacji gorszych niż w styczniu wyników firm deweloperskich oraz nieco lepszych wyników inwestorów indywidualnych, udział tych ostatnich w ogólnej liczbie oddawanych lokali wzrósł z 36 do 38 proc. W porównaniu do lutego 2024 r. gospodarstwa domowe (czyli w terminologii GUS inwestorzy indywidualni) zakończyły budowę o 4 proc. mniejszej liczby domów czy mieszkań, ale w porównaniu z poprzednim miesiącem ich wynik był o 1,5 proc. lepszy.

Jak zauważyli eksperci Otodom, spadek liczby lokali oddawanych do użytku przez firmy deweloperskie w ujęciu miesiąc do miesiąca nie znalazł potwierdzenia w danych prezentowanych w postaci narastającej od początku roku sumy zrealizowanych lokali. W okresie styczeń-luty firmy deweloperskie przekazały do użytku 18,3 tys. mieszkań i domów, zaś przed rokiem - 18,1 tys.

W tym samym czasie inwestorzy indywidualni zrealizowali budowę 11,2 tys. lokali - o 8 proc. mniej niż w analogicznym okresie 2024 r. W ocenie autorów raportu wiele wskazuje na to, że z niższymi w porównaniu rok do roku wynikami w tej kategorii mieszkań oddanych do użytku będziemy mieli do czynienia przez kilka najbliższych miesięcy.

Łączna liczba pozwoleń wydanych w lutym przekroczyła 20 tys., z czego 13,4 tys. uzyskali deweloperzy, a 5,6 tys. - inwestorzy indywidualni. Zatem suma uzyskanych w lutym pozwoleń była o 2 proc. wyższa niż w styczniu. W porównaniu do lutego sprzed roku liczba pozwoleń na budowę spadła o prawie 7 proc. Inaczej niż w styczniu to gospodarstwa domowe, a nie firmy deweloperskie wykazały w tej kategorii większą niż rok wcześniej aktywność.

Liczba lokali mieszkalnych, na budowę których różne grupy inwestorów uzyskały pozwolenie w okresie styczeń-luty, jest niższa niż rok temu. W pierwszych dwóch miesiącach br. deweloperzy uzyskali pozwolenia na budowę 26,5 tys. mieszkań i domów - o 12,4 proc. mniej rok do roku, a inwestorzy indywidualni 11,2 tys. - o 2,3 proc. więcej.

Eksperci Otodom zaznaczyli, że statystyki GUS po lutym dotyczące rozpoczynanych w całej Polsce budów sugerują wyraźne spowolnienie. Liczba budów rozpoczynanych przez wszystkie grupy inwestorów zmniejszyła się w ciągu roku o niemal 20 proc. "Warto jednak zauważyć że początek ubiegłego roku charakteryzował wyjątkowo wysoki wolumen rozpoczynanych budów. Działo się tak głównie za sprawą firm deweloperskich, które pod wpływem wyjątkowo wysokiej sprzedaży wspieranej +Bezpiecznym kredytem 2 proc.+ przystąpiły do realizacji nowych inwestycji. Na tle ostatnich 5 lat początek roku 2024 w kategorii +budowy rozpoczynane+ był jednak wyjątkowy i dlatego analiza liczby budów rozpoczynanych w pierwszych miesiącach 2025 roku musi uwzględniać ten fakt" - zaznaczyli autorzy raportu.

Od początku roku różnica między liczbą uzyskanych pozwoleń i liczbą rozpoczynanych budów wynosi 3,5 tys., co oznacza, że 15 proc. uzyskiwanych pozwoleń nie ma kontynuacji w realizowanych budowach. Jak wskazali specjaliści, ponad 1/3 (1,3 tys.) tej nadwyżki powstała za sprawą pozwoleń na budowę mieszkań komunalnych i społeczno-czynszowych, co może świadczyć o wyczekiwanym przebudzeniu inwestycji związanych z budową mieszkań na wynajem o umiarkowanym czynszu.

Wyniki firm deweloperskich w kontekście nadwyżki pozwoleń nad rozpoczynanymi budowami należy oceniać nieco inaczej - podkreśli autorzy. Ich zdaniem jednak również w tej grupie inwestorów początek tego roku wygląda optymistycznie. W 2024 r. deweloperzy odłożyli 25 proc. uzyskanych pozwoleń, a w pierwszych dwóch miesiącach br. - 11 proc. "Czy to chwilowe wahnięcie, czy zmiana tendencji - pokażą wyniki następnych miesięcy" - zaznaczyli autorzy raportu. (PAP)