"Urzędnik nie miał prawa" - coraz więcej niejasności

Rozbieżności w miejscowym planie zagospodarowania zostały zinterpretowane przez urzędnika z gminy, a następnie zaakceptowane przez starostwo – choć ani jeden, ani drugi urząd prawdopodobnie nie miał ku temu podstaw. Na jaw wychodzą kolejne wątpliwości w sprawie uzyskania przez inwestora zgody na budowę dwóch budynków na Polanie Stumorgowej na Mogielicy.

Ze zgromadzonych przez nas dokumentów wynika, iż w wersji graficznej obowiązującego wówczas planu zagospodarowania przestrzennego gminy Dobra działki na Polanie Stumorgowej posiadały oznaczenie 1.3 R/k. Takiego oznaczenia nie było jednak w części opisowej planu, zawartej w treści uchwały Rady Gminy. Zauważyli to urzędnicy starostwa – ówczesny zastępca dyrektora wydziału skontaktował się z urzędnikiem gminy Dobra i z rozmowy telefonicznej spisał notatkę służbową. Dowiadujemy się z niej, że:

„23 marca 2015 roku przeprowadzono rozmowę telefoniczną z inspektorem z Urzędu Gminy Dobra w celu wyjaśnienia części graficznej i tekstowej miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Działka ewid. nr 2262 obr. Półrzeczki oznaczona jest w planie zagospodarowania przestrzennego symbolem 1.3 R/k (w części graficznej). Zgodnie z zapisem MPZP zatwierdzonego uchwałą z dnia 25 lutego 2005 roku w części tekstowej brak jest oznaczenia 1.3 R/k. Część tekstowa planu definiuje m.in. symbol 1.3 R/ZL (tereny rolne wskazane do zalesień lub zadrzewień oraz wykształcenia granicy rolno-leśnej, chronione przed zainwestowaniem), 1.4 R (tereny rolne obejmujące grunty rolne przeznaczone pod uprawy rolne), 1.4 R/k (tereny rolne w strefie widokowej obejmujące grunty przeznaczone pod uprawy, położone w wyznaczonej strefie eksponowanych widokowo stoków i wierzchowin, gdzie obowiązuje ochrona przed zmianą użytkowania na cele nierolnicze)”.

Z dalszej części notatki wynika, iż inspektor odpowiedzialny w Urzędzie Gminy Dobra za planowanie przestrzenne, uznał, co następuje:

Migomat – jak wybrać urządzenie do domowego warsztatu? Odeszli w ostatnich dniach... (AKTUALIZACJA)

„(...) oznaczenie 1.3 R/k na części graficznej planu jest oznaczeniem niepełnym i dla tego terenu właściwym oznaczeniem jest symbol 1.4 R/k (…). Przedmiotowa działka ewid. nr 2262 zlokalizowana w rejonie szczytu góry Mogielica zgodnie z obowiązującym planem miejscowym nie jest przeznaczona pod zabudowę”.

Dwa tygodnie poźniej w toku postępowania, na wniosek limanowskiego starostwa, z upoważnienia wójta wyjaśnienia na piśmie złożył ten sam inspektor Urzędu Gminy Dobra. W korespondencji nie wykazał jednak w żaden sposób, z czego wynika jego „interpretacja” (o udostępnienie dokumentacji w tym zakresie wystąpiliśmy do Urzędu Gminy Dobra).

- Urząd Gminy Dobra w związku z rozbieżnością zapisów tekstu planu do oznaczeń na rysunku planu wyjaśnia, że symbol karty 1.3 R/k należy odczytywać jak na rysunku planu, czyli 1.4 R/k – czytamy w dokumencie, datowanym na 10 kwietnia 2015 roku. Grunty oznaczone 1.4 R były terenami rolnymi, obejmującymi grunty przeznaczone pod uprawy, gdzie obowiązuje ochrona przed zmianą użytkowania na cele nierolnicze. Plan dla takich terenów dopuszczał realizację obiektów bezpośrednio związanych z gospodarką rolną (z wykluczeniem wielkotowarowych ferm).

***

MPZP jest aktem prawa miejscowego. Sam plan, jak i dokonywane w nim punktowe zmiany, uchwalane są przez Radę Gminy w specjalnej procedurze, obejmującej m.in. publiczne wyłożenie do wglądu i etap składania oraz rozpatrywania uwag wnoszonych przez właścicieli nieruchomości. Co ciekawe, w 2016 roku – gdy uchwalano obowiązujący obecnie plan – urząd nie uwzględniał uwag sugerujących dokonanie nawet najprostszych zmian (np. usunięcia błędu „przeniesionego” z poprzedniego MPZP), gdyż wymagałoby to ponownego wszczęcia procedury – co najmniej publicznego wyłożenia planu.

Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego składa się z dwóch części: tekstowej i graficznej. Jedna bez drugiej nie może funkcjonować, bo treść uchwały nie zawiera spisu działek przypisanych do poszczególnych kategorii gruntu. Zatem, aby odczytać przeznaczenie działki, należy najpierw na części graficznej zlokalizować daną nieruchomość i odczytać przypisaną jej kategorię gruntu, a następnie w części tekstowej sprawdzić opis dopuszczalnego sposobu jego przeznaczenia i użytkowania.

Na temat ewentualnych naruszeń związanych z procedurą zgłoszeń, dokonywanych w odniesieniu do działki na Polanie Stumorgowej, rozmawialiśmy z prawnikiem, zajmującym się na co dzień obsługą samorządów.

- Urzędnik gminy nie ma prawa, by poprzez swoje oświadczenie korygować treść miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, który jest aktem prawa miejscowego. W razie takiej konieczności możliwe jest jedynie sprostowanie uchwały przez Radę Gminy. Moim zdaniem, na ten fakt powinno także zwrócić uwagę Starostwo Powiatowe Limanowej. Rozpatrując zgłoszenie, powinno tę kwestię wziąć pod uwagę, bo starosta - jako organ prowadzący postępowanie – jest związany treścią aktu prawnego, a nie oświadczeniem urzędnika – powiedział nam radca prawny.

Sprawę konsultowaliśmy także z jednym z architektów z terenu powiatu limanowskiego, prowadzącym lokalne biuro projektowe.

- Opracowanie graficzne jest integralną częścią miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. To akt prawa miejscowego, w którym zmian może dokonywać wyłącznie Rada Gminy, a nie urzędnik czy biuro urbanistyczne, odpowiedzialne za stworzenie projektu. Zwłaszcza że nie mówimy tu o oczywistej omyłce pisarskiej, tylko zmianie merytorycznej, dotyczącej przeznaczenia gruntu. Nie wiemy, na jakiej podstawie urzędnik uznał, że dla tej konkretnej działki plan zakłada kategorię 1.4 R/k, skoro oznaczona była jako 1.3, co prawdopodobnie wykluczałoby jakąkolwiek zabudowę – usłyszeliśmy od projektanta.

***

W tym momencie należy zwrócić uwagę na kolejną zaskakującą okoliczność: dla tej samej działki, przy tych samych zapisach obowiązującego planu zagospodarowania przestrzennego, w pierwszych dwóch przypadkach urzędnicy nie wnoszą sprzeciwu w odniesieniu do dwóch budynków planowanych przez inwestora, ale w przypadku ostatniego zgłoszenia – obejmującego dwa kolejne budynki – znajdują już przesłankę do wniesienia sprzeciwu.

Chodzi o to, że symbol 1.4 R/k (mimo, iż w części graficznej MPZP nie był przypisany do działki na Polanie Stumorgowej) i tak dopuszczał wyłącznie zabudowę „bezpośrednio związaną z gospodarką rolną”, co wcześniej – z nieznanych powodów – Starostwo Powiatowe w Limanowej zignorowało.

„Organ stwierdza, że wykonanie robót budowlanych objętych zgłoszeniem naruszy ustalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (…) W piśmie Urząd Gminy Dobra wskazał, że inwestor na działce 2262 nie prowadzi żadnej gospodarki rolnej. W przedmiotowej sprawie (inwestor – przyp. red.) zgłasza budowę budynków gospodarczych na działce niezabudowanej, co więcej wnioskodawca nie prowadzi na przedmiotowej działce gospodarstwa rolnego”.

Na etapie konsultowania zapisów obecnego MPZP właściciel działki na Polanie Stumorgowej – inwestor, który dziś buduje tam tzw. „budynek gospodarczy”, który oficjalnie ma służyć przechowywaniu paszy i zwierząt – dwukrotnie wnosił o przekształcenie tych terenów z gruntów rolnych na teren pod działalność usługową. Jego wnioski zostały jednak odrzucone. Gmina tłumaczyła to faktem, iż nieruchomość leży w Południowomałopolskim Obszarze Chronionego Krajobrazu, więc zmiana wymagałaby uzgodnienia z RDOŚ, której przedstawiciel po analizie i wizji w terenie stwierdził brak możliwości takiego przekształcenia.

W obowiązującym obecnie planie tereny, w tym działka 2262, na której rozpoczęto inwestycję, oznaczone są jako R1 – tereny rolne bez prawa zabudowy. Tę wersję MPZP uchwalono w sierpniu 2016 roku. Dokładnie po sześciu latach od tego momentu, dziś na Polanie Stumorgowej na Mogielicy, w otulinie rezerwatu przyrody, powstaje budynek. Chwilowo prace zostały wstrzymane decyzją PINB.

O sprawie pisaliśmy w artykułach:

• Skandal na Mogielicy! Na najpiękniejszej polanie powstaje budynek
• "Trwa proces betonowania polskich gór przez patodeweloperkę"
• Plany inwestora: „osiedle budynków gospodarczych”
• Ekspert: inwestycja może mieć negatywny wpływ na przyrodę Mogielicy
• Budowa na Mogielicy wstrzymana